Le marché américain du logement a connu un revers majeur en septembre alors que la hausse rapide des taux hypothécaires poussait les acheteurs potentiels à se mettre en retrait.
Cela pourrait ajouter une autre migraine d’abordabilité pour le président Donald Trump et les Républicains à quelques semaines des élections de mi-mandat.
Les ventes de logements en attente, qui mesurent les contrats signés pour l’achat de logements existants, ont chuté de 7,3 % par rapport à août et de 11,3 % par rapport à l’année précédente en septembre, selon les données de la National Association of Realtors publiées mardi.
La baisse a coïncidé avec une forte hausse des taux hypothécaires, qui ont commencé septembre autour de 6,8 pour cent et ont atteint 7,6 pour cent à la fin du mois, selon Mortgage News Daily.
Pourquoi cela compte
L’abordabilité est devenue l’une des questions déterminantes des élections de mi-mandat du 3 novembre.
Les coûts du logement sont particulièrement importants pour les électeurs plus jeunes, et l’économie en général a été considérée comme l’une des questions les plus essentielles pour les électeurs inscrits.
En matière de logement, des taux hypothécaires plus élevés peuvent rapidement modifier ce qu’un ménage peut se permettre, même si les prix des maisons n’augmentent pas.
Les prix des logements existants ont également atteint une médiane de 417 500 dollars en septembre, soit 1,3 pour cent de plus qu’il y a un an et le niveau de prix le plus élevé jamais enregistré pour un mois de septembre.
Ce qu’il faut savoir
Trump a mené sa campagne en 2024 sur la réduction des dépenses des ménages, y compris les coûts d’emprunt, et le président s’était engagé pendant sa campagne à proposer des taux hypothécaires aussi bas que 2 pour cent.
Ces taux ne se sont pas matérialisés et ont en fait évolué dans le sens opposé.
Le taux hypothécaire moyen sur 30 ans calculé par Freddie Mac a atteint 7,40 pour cent au cours de la semaine qui s’est terminée le 8 octobre, son niveau le plus élevé depuis novembre 2023.
« Ce n’est pas bon pour le parti au pouvoir, car les coûts d’emprunt sont nettement plus élevés aujourd’hui et les coûts continuent d’augmenter dans l’ensemble », a déclaré Thompson. « L’abordabilité est l’enjeu principal, et si la situation continue de se dégrader, vous verrez une chute encore plus marquée des taux d’approbation du président et de ceux qui soutiennent son programme. »
Le sentiment des constructeurs de maisons a également reflété une perspective négative. La lecture d’octobre de la National Association of Home Builders (NAHB) est tombée à son plus bas niveau en 14 ans, avec les ventes actuelles, les ventes prévues et le trafic des acheteurs en baisse.
« Le logement demeure serré par les contraintes du côté de l’offre et par des défis importants d’abordabilité », a déclaré dans un communiqué Robert Dietz, économiste en chef de la NAHB. « La demande persiste, mais des taux hypothécaires plus élevés, des coûts de construction élevés et une confiance des consommateurs plus faible gardent davantage d’acheteurs en dehors du marché. »
Les ventes de logements étaient déjà près de niveaux historiquement bas
Les ventes de logements existants clôturées ont en fait augmenté de 1,5 pour cent en septembre, atteignant un taux annuel corrigé saisonnièrement de 3,99 millions. Cependant, les ventes restaient 2,2 pour cent inférieures à l’année précédente, et août et septembre représentaient les taux mensuels de vente les plus faibles de 2026.
L’inventaire de logements, quant à lui, a augmenté de 1,9 pour cent pour atteindre 1,60 million de maisons, marquant le niveau d’inventaire le plus élevé depuis novembre 2019.
Cette situation explique en partie pourquoi les économistes ne mettent pas principalement le marché immobilier faible sur le compte d’une pénurie d’annonces.
« Malheureusement, il semble qu’il y ait peu de choses qui changeront cela de sitôt. Les pressions inflationnistes continuent d’impacter pratiquement tous les aspects de l’économie, et tant que celles-ci ne s’apaiseront pas, attendez-vous à ce que les taux restent autour de 7 % ou plus. »
Les vendeurs réduisent les prix
Il existe certains indicateurs laissant penser que les acheteurs gagnent un peu de pouvoir de négociation malgré le problème d’abordabilité plus large.
Realtor.com a constaté que 20,8 pour cent des annonces avaient une réduction de prix en septembre, en hausse de 0,9 point par rapport à l’année précédente. C’était la part la plus élevée pour un mois depuis octobre 2022 et la plus forte lecture de septembre depuis 2018.
En parallèle, les annonces actives ont augmenté de 5,5 pour cent entre septembre 2025 et plus d’1,16 million de maisons.
L’abordabilité du logement plane sur les élections de mi-mandat
Les Américains voteront lors des mi-mandats le 3 novembre, et pour beaucoup, l’abordabilité est au cœur du choix électoral.
Une enquête du Pew Research Center portant sur 5 062 adultes américains, dont 3 917 électeurs inscrits, réalisée du 28 septembre au 4 octobre, a révélé que 84 pour cent des électeurs inscrits considéraient l’économie comme très importante pour leur vote. Cela incluait 82 pour cent des soutiens républicains et 88 pour cent des soutiens démocrates.
Le logement lui-même est devenu particulièrement influent chez les électeurs plus jeunes.
Une enquête CNBC All-America Economic Survey réalisée en juillet a montré que le logement était la principale question politique parmi les électeurs âgés de 18 à 34 ans, se plaçant au-dessus du coût de la vie et de la protection de la démocratie pour ce groupe. Chez l’ensemble des électeurs inscrits interrogés, 24 pour cent ont choisi le coût du logement comme l’une de leurs deux premières questions.
Pourquoi les taux hypothécaires augmentent-ils ?
Les taux hypothécaires ne bougent pas directement avec le taux d’intérêt de référence de la Réserve fédérale et sont surtout influencés par les coûts d’emprunt à plus long terme sur le marché obligataire.
« Pour nombre d’Américains, il y a eu une confusion de longue date sur les raisons exactes pour lesquelles les taux hypothécaires montent ou descendent, et la plupart de cela provient de la croyance erronée que ces mouvements proviennent tous de la Réserve fédérale déterminant de combien de points baisser ou augmenter les taux d’intérêt », a déclaré Beene. « La réalité est bien plus complexe, car le marché des obligations, les turbulences géopolitiques et une politique monétaire fluctuante peuvent tous influencer le niveau des taux hypothécaires. »
Reuters a rapporté que le taux moyen sur 30 ans a atteint 7,40 pour cent au début octobre alors que l’inflation continue de grimper. Plus précisément, l’indice des prix à la consommation de septembre avait augmenté de 3,7 pour cent par rapport à l’année précédente.
Ce qui se passe ensuite
Les experts estiment que le marché du logement pourrait s’affaiblir davantage car les derniers chiffres de ventes réalisées ne reflètent pas pleinement les taux hypothécaires plus élevés d’octobre.
À moins que les taux hypothécaires ne descendent ou que les prix des logements ne chutent sensiblement, les paiements mensuels resteront hors de portée pour de nombreux futurs propriétaires.
Pour Trump et les Républicains du Congrès, le facteur timing pourrait avoir une importance considérable.
